Die Kaution ist als Sicherungsmittel des Vermieters gedacht. Sie wird häufig als Barkaution treuhänderisch beim Vermieter hinterlegt.
Meist beträgt die Höhe gemäß § 551 Abs. 1 BGB drei (Netto-)Monatsmieten.

Wann darf der Vermieter Ihre Kaution einbehalten?

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann ein Vermieter auch nach dem Auszug des Mieters einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn z.B. die Betriebskosten noch nicht abgerechnet und eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Häufiger in der Praxis ist hingegen der Fall, dass die Wohnung oder die Räume bei Rückgabe durch den Mieter beschädigt wurden. In dem Fall kann der Vermieter, aufgrund der Schadensersatzansprüchen gegen den Mieter eine Aufrechnung erklären.

Diese richtet sich gegen den sog. Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters. 
Die Anforderungen durch die Rechtsprechung sind hierbei allerdings hoch angesetzt. Daher scheitern diese Aufrechnungen in der Praxis bereits an den inhaltlichen Anforderungen.

Was sollte beachtet werden und was ist nicht erlaubt?

Bei Beschädigungen in den Mieträumen darf der Vermieter Ihre Kaution einbehalten, sofern er Schadensersatzansprüche behauptet. Die Rechtmäßigkeit dieser Einbehaltung sollte im Zweifelsfalle jedoch einer gerichtlichen Kontrolle unterzogen werden.

Sofern Sie noch weitere Verträge mit dem Vermieter abgeschlossen haben, darf der Vermieter dennoch nicht Forderungen aus anderen Verträgen aufrechnen. In dem Fall wäre der Einbehalt Ihrer Kaution rechtswidrig. Denn jedes Vertragsverhältnis ist gesondert zu betrachten.